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          什么樣的民宿最掙錢

          作者:閱上軟裝  日期:2020-07-04  來源:  關注:

          項目案例

          戶型

          面積

          風格

          特點

          什么樣的民宿最掙錢  酒店名宿

          節約時間,繼續來講干貨。

          ??前言:所謂最掙錢的民宿,一定不是告訴你做什么風格的民宿,最好賣等等這種淺顯的答案。因為一家最掙錢的民宿,一定不是在某一個點上突出。而是在民宿這門生意的各個環節上,都做的很優秀,或者說是極致。一定掙錢的。世上的道理,也幾乎大抵如此。

          所以我們來看一間民宿的各個環節。

          前期的調研(市場/政策/風險)

          拿房的策略(位置/租金/簽約時間/投入產出)

          民宿的定位(地域/客戶/風格/價格)

          民宿的打造過程(誰來做/如何做/效率)

          經營模式(單體/加盟/承包/轉手)

          銷售渠道(ota/短租/直銷/其他/線下渠道/個人資源)

          資金(來源/周轉)

          目前個人房東比較惱火的營銷(內容/活動)

          房屋的管理/維護

          其他創收的方式(客房/餐飲/紀念品/服務等)

          最終可能會考慮到的發展(連鎖/托管等)。

          關于拿房一系列的內容,在之前文章講過了,不一一贅述,值得注意的是,我在努力把民宿的每個環節的干貨講出來,所以建議大家按順序看。前期我會盡量講主干的內容,后期根據大家的提問,主要寫更細節和具體的解答。

          一.從市場角度來看,目前數據上能夠得出的結論

          房客端

          1.整個用戶群里的住宿消費行為,主要依靠互聯網渠道來獲取住宿信息和預定住宿。其中,在住宿信息和預定的行為中通過搜索引擎/app的方式占到47%,親朋好友推薦占31.1%。

          2.休閑度假和商旅人群為主要用戶,他們的標簽為:品質生活/重視效率/安全和隱私。

          3.性別角度:女性用戶占56.6%,男性用戶占43.4%。

          4.年齡角度:24歲以下占16.0%;24-30歲占21.7%;31-35歲占26.8%;36-40歲占25.0%。年領層屬于80/90后人群

          5.消費能力角度:中低/中等/中高和高消費占比分別為23.8%、23.3%、18.7%、和26.3%。消費者消費能力跨度很大。

          民宿產品具有普適性,且有廣泛的用戶基礎

          房東端:

          1.在線民宿房東以80/90后、高學歷女性、兼職居多。兼職房東占57.7%,職業房東占42.3%。(職業標簽:白領/企業高管/公務員/設計師/旅行者/其他)

          2.房東經營5套以下房源的占比達到67.9%,經營時間在兩年以內的占比高達80%。(多為小規模經營)(且房東經營經驗尚淺)

          3.專業民宿預定平臺是房東主要獲客渠道、房東主要依據流量、品牌和使用便捷來選擇平臺。其中專業民宿預定平臺支持率最高,其次是綜合性預定平臺和熟人介紹。(營銷方面的手段比較單一)。

          ??每個數據都很重要,我篩選過了,這每個數據都是一個問題的答案。

          另:休閑度假和商旅人群依舊是民宿的最主要客戶,隨之而來的是一個淡旺季明顯分界的問題。我個人認為,未來幾年國內的經濟情況并不容樂觀,種種跡象已經表明,一個經濟的寒冬即將開始。這個環境下來講,人們遠距離出行游玩的需求在一定程度上是會被壓抑的,但是娛樂的需求都還是有,越是經濟低迷的時候,人們更需要娛樂去麻痹,所以更多的人會選擇周邊游。在民宿的打造過程中,建議好好考慮,如何吸引/滿足本地人群,去平衡淡旺季的情況。

          二.投入產出和定位。

          1.高性價比高性價比高性價比。

          重要的事情多說幾遍。民宿的核心競爭力最終還是高性價比。

          民宿屬于住宅地產的商業化。

          對我們(個人房東/小B)來說,競爭對手就是周邊一系列給客戶提供住宿服務的商家。提供住宿的商家中,酒店是繞不過去的。酒店和民宿不同的是,他提供24小時的服務和固定門店,他提供的不僅是住宿,而是圍繞著住宿這個場景下的一系列消費行為。

          對于酒店,我們拒絕和他在一個維度上競爭,因為贏不了。但是我們可以降維打擊。直接從成本層面去打贏他。這就是所謂的高性價比。當你在對標周邊酒店的時候,你要考慮到的是在同等價格情況,你多為房客提供了些什么更好或增值的體驗(位置/戶型/情感/個性等等等)。

          2.投入產出的計算。

          民宿之間的競爭,看上去是入住率的戰爭,但實際上拼的是民宿打造的內功。

          但是,我們要處理的情況真的很多,因為民宿方面,天然的不固定,租金不同/房間基礎不同/家具家電配置不同/集中or分散。單一的去說,高性價比,其實沒啥用。關鍵要在每個環節,實現高性價比,最終在房間質量和價格上才能有一個合理的呈現。

          我們的財務bp,專門做了詳盡的財務模型。經過反推和簡化。在我們拿到房間以后,套用公式能夠高效的算出我們投入改造房間的費用和預期的利潤。

          單套房源裝修預算上限=(日租單價*12—長租月租金)*合同月數

          單個房源裝修內容包含(運營物資+電器花費+軟裝花費+硬裝改造花費)

          1、運營物資費用=各功能區運營物資*各項產品單價(運營物質具體建議項后面會講)

          2、電器費用=(各功能區必要電器—原房間已有電器)*各產品單價

          3、軟裝花費=各功能區必要產品*各產品單價+裝飾類產品費用

          4、硬裝改造費為浮動項(按城市人工費用情況考慮)

          ??配合比較直觀的列表。

          動手打造之前,先把這個做出來,心里就有數了。一房東和二房東都適用。

          間夜價格:要根據房源所在地點,對周邊進行調研,底價和最高價是多少。來預判自己的間夜價格,和間夜價格房間需要達到的效果。根據實際的情況,來做相應的調整。

          建議每個房間套用多個間夜價格去比對,利潤情況,并考慮資金的占用情況。

          明白了這場戰役,我們可以動用的彈藥是多少。接下來的文章我再去寫,這場戰役怎么打~

          ??題內話:坦率的說,我認為市面上需求的優質民宿目前遠遠不夠。文中的數據部分,能看到,民宿的消費能力,從低到高基本持平,而且高消費同比最高。你可以想象一波追求品質的人群,在迫切的尋找優質的民宿。(高性價比的優質民宿)

          因為,可以看到目前的形勢是,優質民宿淡旺季都供不應求,一般的民宿基本上只能是旺季跟著賣,淡季入住率基本是斷崖的情況。

          總的來說,不論哪些城市,是做三四線城市的消費升級也好,一二線的精品路線也好,還是網紅房間也好,民宿的競爭還是很激烈的,或者說是一定會變激烈的。

          所以早點修煉內功。什么民宿洼地什么紅海藍海,都逃不過二八定律~謝謝。



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